Lovforslag om fastfrysning af valuarvurdering

Lovforslag om fastfrysning af valuarvurdering

• Hvilken betydning har det for jeres forening?

 Lovforslag 176 om fastfrysning af valuarvurdering for andelsboligforeninger forventes 3. behandlet og vedtaget i starten af juni 2020 – godkendes loven som den foreligger, er det med krafttræden 1. juli 2020.

Kort fortalt indføres muligheden for fastfrysning af valuarvurderinger ved beregning af andelskronen for at undtage andelsboligforeningerne fra det værdifald, der forventes at blive resultatet af Blackstone-indgrebet overfor udenlandske kapitalfondes opkøb af udlejningsejendomme.

Det er forventningen, at det primært vil berøre andelsboligforeningerne beliggende i København, Frederiksberg og Århus, men reglen kan også være relevant for andelsboligforeninger beliggende udenfor disse områder.

Hvad kræver en fastfrysning?

Ifølge lovforslaget skal følgende krav være opfyldt for at man kan anvende reglerne om fastfrysning:

• Valuarvurderingen der ligger til grund for fastfrysningen skal være gyldig pr. 1. juli 2020.

Det betyder blandt andet, at vurderingen ikke må være mere end 18 måneder gammel, jf. andelsboligloven §5 stk. 2. litra b.

• Beslutningen om anvendelse af reglerne om fastfrysning skal være anført i en note i årsregnskabet.

Det skal heri oplyses at valuarvurderingen er indhentet inden 1. juli 2020, og at den er gyldig pr. 1. juli 2020. Der er herudover stillet forslag om, at der i årsregnskabet skal være en note der oplyser om, hvorvidt andelskronen er fastsat efter den fastfrosne valuarvurdering.

Ret – men ikke pligt

Fastfrysningen af valuarvurdering er en mulighed og ikke en pligt. Det betyder, at foreningen frit kan vælge at indhente en gyldig valuarvurdering, men undlade at bruge denne, så længe der fortsat er oplyst om dette i årsregnskabets noter. Dette kan være relevant for foreninger der værdiansætter andelskronen efter anskaffelsessum eller offentlig vurdering, men ønsker at holde muligheden åben for at skifte på et senere tidspunkt.

Hvis foreningen har indregnet ejendommen til dagsværdi (valuarvurdering) i årsregnskabet, er det fortsat nødvendigt at indhente valurvurdering årligt. Ønsker man at stoppe dette, og stadig anvende den fastfrosne valuarvurdering til fastsættelse af andelskronen, så skal regnskabspraksis ændres, og ejendommen indregnes til kostpris. Konsekvensen vil være en reduktion af foreningens balance og egenkapital, men det vil ikke få indflydelse på beregningen af andelskronen, der fortsat vil være baseret på den fastfrosne valuarvurdering. Eventuelle henlæggelser til værdiforringelse af ejendommens dagsværdi vil ligeledes skulle fjernes fra foreningens egenkapital, så det kun er henlæggelse til vedligeholdelsesfond mv. der består i årsregnskabet.

Fortabelse af mulighed for fastfrosset værdi

Foreningens skal være opmærksom på, at første gang der skiftes valuarvurdering i beregning af andelskronen efter 1. juli 2020, så fortabes muligheden for at anvende den fastfrosne værdi igen fremadrettet. Det betyder, at der efterfølgende skal indhentes valuarvurderinger på ny, hvis værdiansættelse af andelskronen ønskes foretaget på baggrund af valuarvurdering.

Finansiering

Anvendelse af fastfrosset valuarvurdering har ingen indflydelse på foreningens eller andelshavernes mulighed for finansiering. Kreditinstitutter må ikke lægge den fastfrosne valuarvurderingen til grund, men skal anvende ejendommens reelle markedsværdi på baggrund af kreditinstitutternes egen vurdering.

Offentlig ejendomsvurdering

Muligheden for fastfrysning af andelsboligforeningens værdi kommer også til at omfatte den offentlige ejendomsvurdering. Således kan ejendommens offentlige vurdering fastfryses tidsubegrænset, indtil foreningen selv vælger at anvende en ny vurdering som grundlag for fastsættelsen af andelsværdien.

Hvad skal der gøres her og nu?

Hvis foreningen har en forventning om, at det kan blive aktuelt for dem at anvende en fastfrosset valuarvurdering, bør foreningens først og fremmest kigge på hvorvidt deres valuarvurdering vil være gældende den 1. juli 2020.

Her skal det kontrolleres, at den foreliggende ikke er over 18 måneder gammel – bemærk at det er vurderingsdatoen der er styrende og ikke rapportdatoen.

Er rapporten ikke gældende, bør man snarest muligt tale med sin valuar, om en genvurdering af ejendommen inden 1. juli 2020. Tilsvarende gælder, hvis man aldrig har hentet en valuarvurdering før, og nu tænker, at det kan blive relevant.

Kontakt din revisor hvis I har brug for sparring om ovenstående.

 Ændringer til lovforslag

Ovenstående er baseret på lovforslag 176. Det er ikke sikkert at loven vedtages uændret, så der kan komme ændringer, som vi ikke har kunne tage højde for i vores fremlæggelse af de forventede ændringer.